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彰化交流道特區(qū)計畫農(nóng)地收購策略大補(bǔ)帖

報導(dǎo)：MyGoNews編輯部｜日期：2023-11-10

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MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室副總經(jīng)理陳祐薇根據(jù)MyGo專家團(tuán)隊與MyGo Ai人工智能，分析彰化交流道特定區(qū)計畫的6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)近9000筆土地後，整理商機(jī)土地數(shù)據(jù)如下，並指出3點購地策略。

【MyGoNews編輯部/綜合報導(dǎo)】彰化交流道特定區(qū)計畫，不適合中短期的農(nóng)地投資者，農(nóng)地投資風(fēng)險高，買地投資不同於買房屋，投資土地請慎重選擇有地籍大數(shù)據(jù)分析能力的都計、地政、建築專業(yè)的土地開發(fā)業(yè)者。

MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室副總經(jīng)理陳祐薇根據(jù)MyGo專家團(tuán)隊與MyGo Ai人工智能，分析彰化交流道特定區(qū)計畫的6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)近9000筆土地後，整理商機(jī)土地數(shù)據(jù)如下，並指出購地策略如下3點：

1、彰交地區(qū)，所有權(quán)人結(jié)構(gòu)分析找「不穩(wěn)定的瑕疵」，收購所有權(quán)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定的資產(chǎn)

彰交地區(qū)，所有權(quán)人結(jié)構(gòu)分析找「不穩(wěn)定的瑕疵」，收購所有權(quán)結(jié)構(gòu) 不穩(wěn)定的資產(chǎn)

2、彰交地區(qū)，挑選大面積、總價高於1億，門檻越高，競爭者越少

彰交地區(qū)，挑選大面積、總價高於1億，門檻越高，競爭者越少

3、彰交地區(qū)收購持份地，利用MyGoDeFi數(shù)位產(chǎn)證整合土地規(guī)模

彰交地區(qū)收購持份地，利用MyGoDeFi數(shù)位產(chǎn)證整合土地規(guī)模

從MyGoBigData的AI地籍?dāng)?shù)據(jù)分析6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)9000筆數(shù)據(jù)後得知，目前獲得「商機(jī)土地價格標(biāo)準(zhǔn)」的土地機(jī)會越來越低，關(guān)鍵分析如下：

目前獲得「商機(jī)土地價格標(biāo)準(zhǔn)」的土地機(jī)會越來越低

彰化交流道特定區(qū)計劃， 地主預(yù)期價格過高過低？高多少％？低多少％？

MyGo AI分析價格成長比較計劃推展效率下，2022～2023年間，地主預(yù)期售地價格已經(jīng)成長了100％到了4.5萬以上。與過去1年間(優(yōu)先發(fā)展區(qū)塊1～2)實價登錄交易價格每坪均價3萬～3.5萬差距非常大。

且現(xiàn)在市場上有數(shù)波炒家，已經(jīng)囤積了數(shù)十筆基期較低每坪3～3.5萬的土地(見下圖：2020年9月~2023年4月彰化交流道特定區(qū)計畫6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)土地交易量圖表)

2020年9月~2023年4月彰化交流道特定區(qū)計畫6大優(yōu)先發(fā)展區(qū)土地交易量圖表

所以，當(dāng)?shù)氐刂鱾円苍谄诖袌鲩_出每坪6～7萬/坪的價格，開出土地炒家資本利得100％～150％回報的每坪6～7萬/坪價格，零星土地個案有機(jī)會，大面積土地一次性整合收購也有機(jī)會，但是一般個體戶投資人要賣出超盤價就非常不容易了。

想要無差異平均價每坪6～7萬，除非現(xiàn)在彰交進(jìn)入最後公展，即將公告實施，但目前彰化的彰東都市計劃的擬彰東優(yōu)先發(fā)展區(qū)，實施範(fàn)圍都縮小至臺化廠區(qū)，彰交的發(fā)展更是前途不明朗。

彰交購地，規(guī)模坪數(shù)設(shè)定多大才標(biāo)準(zhǔn)？

MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室副總經(jīng)理陳佑薇表示，在產(chǎn)專園區(qū)配地邏輯上，彰交區(qū)域低於1,200坪的小塊土地，未來配地回來時產(chǎn)專用地利用率很低，故不建議長期投資人購買小面積低於1,200坪的土地，避免日後不好脫手而賠售售，或是領(lǐng)取政府補(bǔ)償金離開。

彰交優(yōu)先發(fā)展區(qū)農(nóng)地2.5～3.5萬/坪的投資時機(jī)已過，投機(jī)者現(xiàn)在進(jìn)場彰化交流道特定區(qū)3年內(nèi)「無大利可圖」。

彰交區(qū)域，下一個出場時間點？

土地是非常特殊的產(chǎn)品，農(nóng)地價格應(yīng)該按「分區(qū)變換後的價格除以1.06～1.12為基礎(chǔ)數(shù)值，年數(shù)為次方數(shù)值」回推合適投資價格，以理性非博弈、投資非投機(jī)的心態(tài)為出發(fā)點。

農(nóng)地價格應(yīng)該按「分區(qū)變換後的價格除以1.06～1.12為基礎(chǔ)數(shù)值，年數(shù)為次方數(shù)值」回推合適投資價格

MyGo家族資產(chǎn)管理辦公室副總經(jīng)理陳佑薇表示表示，彰化交流道特定區(qū)計劃的現(xiàn)階段6大發(fā)展區(qū)的最佳購買時機(jī)點落在2021年6月～2022年12月，現(xiàn)在主力投資期已過，外來資本投資客已經(jīng)在2.5～3.5萬/坪的均價進(jìn)場，現(xiàn)在入場撿貨的投資人，保守估計必須等到公展、公告實施前一年，才有機(jī)會以現(xiàn)在地主預(yù)期價購買價，再加50％獲利轉(zhuǎn)售，獲得資本利得50～60％回報。

而萬眾矚目的彰化捷運，因軌道運輸系統(tǒng)由規(guī)劃、設(shè)計到施工所需時程甚長，因此政府預(yù)訂本計劃的目標(biāo)達(dá)成年為2051年，中間年期則訂定為2031年與2041年，作為計劃分析評估之依據(jù)。

也就是說，彰化交流道特定區(qū)計劃的發(fā)展時程估計也要等30年左右，因此期待彰交發(fā)展成熟的投資者，需要「非常、非常」的有耐心。

更多彰化交流道特定區(qū)計畫的詳細(xì)介紹請見影音：
https://www.youtube.com/watch?v=80E5hZ1wxIw&t=311s

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https://www.mygo.com/fo/buyer/100028

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